외국인 부동산 과열? 역차별 논란 속 강력 대책 등장. 서울 매수 외국인은 미국? 중국?

투자, 세금

newsworldtoday 2025. 8. 23. 11:30

1. 최근 외국인 부동산 매입 급증과 논란

매입 급증 추세
서울시 주택산업연구원에 따르면, 지난해 외국인 주택 보유가구는 8.3만 → 최근 10만 가구를 넘어서며 전년 대비 20% 증가했습니다
특히 6·27 대출 규제 이후 외국인의 서울 부동산 매입이 상당히 늘었는데, 6월 30일부터 7월 17일까지 매입 건수는 217건으로, 전년 동기 대비 41.8% 증가한 수치입니다
국적별로는 미국(41.9%), 중국(35.4%), 캐나다(7.3%) 순으로 많았으며, 일부 고가 주택은 현금 결제 또는 미성년자 명의 거래 사례도 있었습니다
내국인 역차별 우려
내국인은 대출 규제와 다주택자에 대한 보유세 중과 등 강도 높은 규제를 받는 반면, 외국인만은 규제 사각지대에 있다는 지적이 큽니다
이를 배경으로 정치권에서는 “외국인만 집 사기 쉽다”는 비판과 함께 역차별 해소를 위한 입법 움직임도 함께 일고 있습니다

**수도권 토지거래허가구역 지정**
국토부는 서울 전역과 경기·인천 일부 지역을 외국인 대상 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
이 지역에서는 외국인이 주택을 구입하려면 사전 지자체 허가와 **실거주 의무(최소 2년 이동·거주)**가 필수가 되었습니다
위반 시 거래 취소 및 매매가의 최대 10% 과태료 부과도 가능하다고 명시했습니다
**법 개정안 추진**
국회에는 외국인의 부동산 취득을 허가제 전환하고, 상호주의 원칙을 법제화하는 개정안이 제출되었습니다.
예: 김은혜 의원이 대표 발의한 ‘부동산 거래 신고법 개정안’은 외국인에게 사전 허가와 실거주 조건을 강화하는 내용을 담고 있습니다
이외에도 1~3년 국내 체류 요건이나 수도권 전역 허가제 도입을 요구하는 다양한 법안들이 발의되어 있습니다
**서울시 대응 강화**
오세훈 서울시장은 해외 사례를 참고해 외국인 부동산 취득 규제 검토를 지시했고,
토지허가구역 내 외국인 취득 건에 대해 자치구와 합동 직접 조사에 나섰습니다

쟁점분석 및 시사점

최근 서울 지역에서 외국인의 아파트 매수 건 수는 연간으로 증가 추세입니다.
- 2022년: 1,563건 → 2023년: 1,669건 → 2024년: 2,097건

국내 외국인 주택 보유 가구는 10만 가구 이상이며, 이 중 서울은 약 4만 6,770가구 (20.1%), 수도권(서울·경기·인천)은 전체 외국인 보유의 **64.9%**를 차지합니다

전체 매매 대비 비중
- 외국인 아파트 매수는 작년 1만 6,140건으로 전체(149만 8,123건)의 1.1% 
- 올해 1~4월 누적 기준: 4,935건, 전체(47만 6,438건)의 1.0% 
이는 2021년 0.7%에 비해 소폭 상승한 수치입니다.

외국인의 서울 내 매수 비중은 2023년 16.1% → **2024년 16.7%**로 소폭 증가했지만,
이는 부동산 가격 급등으로 인해 진입장벽이 높아진 영향으로 해석됩니다

외국인들이 매수한 집합건물의 약 75%가 수도권에 몰려 있습니다.
- 작년 비중: 75.1%
- 올해 1~4월: 74.5% 
특히 인천 부평구(4년 연속 1위), 안산 단원구(2위)가 주요 거래 지역입니다

외국인이 매입한 전체 집합건물 중 대부분은 **중국인(66.9%)**이며, 이는 전국 기준에서 가장 많은 비중입니다
하지만 서울 고가 지역, 특히 강남3구에서는 미국인 매수 비중이 특히 높습니다—총 외국인 매수의 55%를 차지하며, 중국인의 5배 수준입니다
이는 중국인들이 상대적으로 중저가 주택(경기도, 인천 등)에 집중한 반면, 미국인들이 고가 주택 시장을 주도한다는 특징을 반영합니다